陳銳娜律師電話：；；微信號：chen21070529 ； QQ：522-542-947。陳銳娜律師是廣州市商品房買賣合同糾紛律師，特擅長宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、貨款購銷合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業管理糾紛、商品房、商鋪租賃買賣合同糾紛，怎么要回首付款和定金？贈與合同糾紛、解除合同退押金律師、保險合同糾紛；服務合同糾紛；借款、貨款合同、租賃合同糾紛案.北京市盈科（廣州）律師事務所地址：廣州市天河區珠江新城冼村路5號凱華國際中心7、8、9層，地鐵：5號線獵德站、APM線花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。
可以委托律師代查對方財產，包括：對方賬戶金額、房產信息、車輛信息、公司等，可申請法院查封對方財產便于后期執行；
廣州哪些情況下辦理了房產抵押還是有風險？
很多人認為，債權有充足土地使用權或者房產所有權抵押擔保的，自己的債權就有保證。即使債務人到期不還本付息，還有實現抵押權可以保證債權的實現。但在司法實踐中，債權即使有抵押擔保，在執行程序中也未必能夠得到順利實現。
一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權不能對抗租賃權
依據《物權法》百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
但能夠對抗抵押權租賃關系的認定，必須是有效合同加實際占有使用。《最z高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條：承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
二、抵押權不能對抗工程款優先權
房地產開發企業在開發商品房期間，為籌集資金，可能會將在建工程抵押給銀行，以獲得銀行貸款。然而在司法實踐中，銀行在主張對抵押物實行優先受償期間，往往存在諸多爭議，如在建工程施工方主張對在建工程款有優先受償權。依據《合同法》第二百八十六條：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”
《最z高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
三、抵押權法律上可以執行住房，但實踐操作異常困難
依據《最z高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》條：對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。
第二條：人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規定執行。
四、已為債權設定抵押的財產但被其他債權人申請法院先行查封，抵押權實現非常困難。
在抵押人對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封的情況也較常見。實踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權人的優先受償權不會造成實質不利影響，但會使抵押權人喪失對抵押物的優先處置權，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權的順利實現。
最z高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定》（以下簡稱《執行規定》）第40條規定：“人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權”。
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